Requisitos necesarios para destinar una vivienda a alquiler vacacional
Es cierto que el alquiler descontrolado de viviendas particulares para el uso turístico está generando innumerables problemas por las molestias que se generan al resto de vecinos, si bien las comunidades tienen diversas posibilidades de actuación.
La Comunidad de Propietarios deberá conocer si la actividad cuenta realmente con todos los permisos administrativos necesarios para la explotación como apartamento turístico. La ausencia de permiso administrativo preceptivo puede dar lugar a fuertes multas además de al cierre de la actividad. La vivienda vacacional también deberá contar con la cedula de habitabilidad.
Alquiler vacacional con exceso de ocupantes: ¿qué puede hacer la comunidad?
El hecho de destinar una o más viviendas del inmueble a este tipo de negocio, no solo implica molestias sino un uso más intensivo de los elementos comunes, además de que es frecuente que los apartamentos se utilicen por más personas de las que posibilita la cédula de habitabilidad.
Empezando por esto último, la normativa administrativa impone, para que una vivienda sea habitable, que cuente con la pertinente cédula de habitabilidad, que es un documento expedido por el Ayuntamiento que se atiene, además, a lo preceptuado en la normativa administrativa. En esa cédula se detalla la superficie útil de la vivienda y el número máximo de personas que pueden ocuparla en condiciones de uso adecuado. Si en la vivienda arrendada se está usando por más personas de las que permite la citada cédula, se podrá denunciar este hecho ante el Ayuntamiento.
¿Que hacer si los inquilinos causan ruidos excesivos en la vivienda arrendada?
Si hay infracciones de este tipo que sobrepasen la normal tolerancia, lo que debe hacerse es llamar a la policía municipal, sin perjuicio de denunciar los hechos ante el Ayuntamiento y/o la Dirección General de Turismo.
La comunidad puede requerir al propietario que les facilite un número de teléfono, ya sea personal o de la inmobiliaria que le representa y alquila la vivienda, que deberá estar operativo las 24 horas del día por si los inquilinos generan molestias o cualquier daño en los elementos comunes.
¿Se pueden prohibir las viviendas turísticas?
La Comunidad de Propietarios puede aprobar que en los estatutos se establezca la prohibición de que las viviendas del inmueble se destinen a apartamentos de uso turísticos, lo que deberá basarse en las molestias que este tipo de actividad genera al resto de propietarios.
Este acuerdo deberá elevarse a Escritura Pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad como norma estatutaria. Ahora bien, esta opción no puede tener efecto alguno para el propietario/a que adquirió su piso sin ninguna restricción de uso si ya tiene la licencia de apartamento turístico otorgada.
Actividades molestas: responsabilidad del arrendador/a
Los propietarios/as, en los casos de arrendamiento, son responsables ante la comunidad y ante terceras personas de las actividades molestas que se produzcan por los inquilinos en las viviendas turísticas. De este modo, la comunidad puede reclamar al propietario/a que cesen las actividades molestas, pudiendo solicitar una indemnización por los daños que los ocupantes hubieran podido producir por comportamientos molestos o ilegales.
La Comunidad de Propietarios puede presentar una demanda judicial en la que se puede solicitar la cesación cautelar de la actividad molesta, que ha de ir acompañada del requerimiento realizado al propietario/a para que cese la actividad molesta, y de la certificación del acuerdo de la Junta de Propietarios aprobando esta demanda judicial.
Revista del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas
1r Trimestre 2023 – Dolores Lagar Trigo
